Dela byggnad: du behöver veta? Lagen om gemensam konstruktion

fick andelar i Ryssland utbredd. Företag locka investerare till sina fonder bygga ett hus, som sedan övergår i den senare. Det är alltså möjligt att köpa en lägenhet i omgångar och betala av skulden innan den är klar. Men det är inte alla de möjligheter som den delade konstruktionen. Vad du behöver veta om den här processen, parterna i en transaktion, vad man ska uppmärksamma - läs vidare.

nyanser

I teorin är allt enkel och tydlig, men i media, är denna process täcks på ett negativt sätt. Varför händer detta? Intressen parterna i transaktionen är skyddade av lagen "On gemensam konstruktion", som antogs 2004. Han introducerade stränga krav för utvecklare. Just nu är detta det enda normerande dokument som reglerar delade konstruktionen. Vad du behöver veta kunden i kontraktet?

Utvecklaren och föremålet för transaktionen. Om företaget har länge drivs på marknaden, har ett antal genomförda projekt, kan det betraktas som en avtalspartner. Kontakt med oprövade organisationer, särskilt de människor som gör en affär för första gången, är det inte nödvändigt.

Lagen "På gemensam konstruktion» № 214 gäller endast kontrakt med samma namn. En annan formulering är oacceptabelt. Om utvecklaren erbjuder sig att underteckna ett "investeringsavtal", försöker han undvika spridning av kraven i dessa föreskrifter: lagen "om gemensamma konstruktion", den federala lagen "om skydd av konsumenternas rättigheter.

Innan du certifiera dokument, be företaget att ge bygglov, ta reda på var projektet ligger förklaringen och läsa den. Enligt lagstiftningen är tillgången på publiceringen ett krav för utvecklaren.

Kontraktet med delad konstruktion anses slutsatsen från tidpunkten för statlig registrering. Annars kommer det att vara ogiltig. Papperet bör innehålla en beskrivning av objektet, överförings tid, kostnad och betalningsvillkor, garanti.

kontrollera ett dokument

Lagen föreskriver att bolaget kan samla in pengar efter att ha erhållit tillstånd att publicera projekt deklaration och registrering av äganderätt. Om minst en av dessa villkor inte är uppfyllt, kan medborgaren kräva återbetalning med ränta. De beräknas av två gånger refinansieringsräntan. Enligt avtalet ska företaget vara inom den angivna perioden för att bygga en fastighet, och efter att ha inhämtat tillstånd från de statliga myndigheterna på driftsättning av överföringen av sin part i transaktionen. Den andra parten åtar sig att betala det överenskomna priset och ta ett objekt (om du har behörighet).

Skriftligt avtal andelar i byggandet måste registreras. Först då kom han i kraft. Innan du registrerar dokument medborgare har rätt att granska sådana papper:

- dokument som hör byggaren;

- ett intyg om statlig registrering;

- ett intyg om registrering till skatt,

- godkännande av årsredovisningar för de senaste tre perioder av verksamheten;

- revisionsberättelse.

Ökad säkerhet transaktion

Från och med 2014 börjar han att agera norm FZ "På försäkring av ansvar utvecklare", som gäller för delad konstruktion. Vad betyder det? I händelse av standard eller konkurs av en person kan få tillbaka pengarna. När statlig registrering dokumenterar utvecklaren måste tillhandahålla ett avtal om ansvarsförsäkring eller garantier. Tidigare har lämnats tillfälle att ställa säkerhet för att säkra affären.

Nyanserna i försäkringen

Kontraktet är till gagn för mottagaren - fysisk eller juridisk person, vars tillgångar lockade för konstruktionen.

Försäkringsfall - full eller felaktigt uppfyllande av skyldigheter byggherren, som har bekräftats av ett domstolsbeslut.

Giltighet dokumentet liknar det som anges i avtalet med delad konstruktion. Emellertid kan mottagaren få en återbetalning, även två år efter utgången av sändningsmöjligheter.

Minimiersättningen beräknas utifrån kostnaderna för bostäder. Men det kan inte vara lägre än marknadspriset.

Här enligt andelar i konstruktionen. Lagen ger också ett förfarande för betalningar:

1. Garantiavtalet ingicks. Om utvecklaren inte uppfyller sina förpliktelser eller har inte gett ett tydligt svar inom den angivna perioden kan kunden vända sig till motsvarande krav på borgens bank.

2. Transaktionen tillhandahölls av försäkringsavtalet. Stödmottagaren måste gälla för företaget eller ömsesidiga försäkringsbolag (OBC) i den angivna preskriptionstiden på säkerheten. Lagen föreskriver att betalning skall ske senast trettio dagar från dagen för inlämning av dokument. Förekomsten av skulden utvecklaren innan försäkringsbolaget spelar ingen roll. Detta beslut är giltigt endast för avtal som ingås efter 2013.

Sätt att säkerställa åtaganden

Vi har redan sett på vilket sätt (enligt lag) kunden kan returnera pengarna. Däremot tillgången på posten i kontraktet inte garantera utbetalning av ersättning. Dokumentet kan passa olika förutsättningar och reservationer som kan användas för att dra åt genomförandet av skyldigheter. Och alla dessa "ifs" inte kan gå utöver lagen.

När konstruktionen utförs långsamt eller under en längre tid inte startar, kan kunden inte vänta på förfallodagen, att kräva att avbryta dokumentet i domstol. Detta är tillgängligt om:

1) har det funnits ett upphörande eller suspension av byggandet av huset, som inkluderar ett delat objekt, under omständigheter som indikerar att det dokument som för livet objektet inte kommer att överföras till deltagaren av transaktionen;

2) det finns betydande förändringar i projektdokumentation, inklusive en betydande mängd av eget kapital korrigerings anläggning;

3) en minskning eller ökning av det totala antalet lägenheter som tillhör det nya huset.

En annan sak att veta om delad konstruktion?

Datum för driftsättning av objektet måste klart och tydligt (till exempel "senast 15/10/14"). Mycket ofta utvecklare använder reklam frasen "I IV kvartalet 2014." Denna formulering är felaktig. Efter två månader från den dagen ränte innehavare får ensidigt säga upp avtalet med delad konstruktion. Det är endast nödvändigt att skicka ett skriftligt meddelande. Utvecklaren måste inom 20 kalender arbetar för att lämna tillbaka pengarna till kundens konto och betala honom ett straff. Eller lägg beloppet på insättningen, som är öppen för aktieägarna namn.

Den totala kostnaden för lägenheten som anges i de dokument, beräknas från pris per kvadratmeter av bostäder, multiplicerat med arean av lokalerna. Dessa siffror måste också specificeras. Det bör också vara uppmärksamma på att beskrivningen av boende alternativ: Location, golv, adress, område, antal rum. Garantitiden för konstruerade lägenhet - 5 år.

När man studerar de dokument bör du vara uppmärksam på vilken tidpunkt ränteinnehavare måste betala för verktyg och underhållskostnader. Om denna post saknas, uppstår en skyldighet från tidpunkten för undertecknandet av handlingen att mottagnings- och sändnings lägenheter, snarare än driftsättning.

Problem kan inte undvikas?

Ibland utvecklare specifikt "glömma" att inkludera några av objekten i dokumentet. Men kunden kan uppleva materiella förluster, även om det är korrekt utformade kontrakt "Fractional konstruktion." Vad betyder det? Utvecklaren kan överlåta äganderätten till en annan juridisk person. I detta fall skulle han sälja honom praktiskt taget kostnaden för rätten till alla lägenheter. Sedan mellanhand firma av marknadsvärdet tilldelar sina aktieägare. Vid första anblicken skulle problemen inte vara. Men i fallet med en ofullbordad eller risk för konkurs byggare kan räntehållarna göra anspråk på grundval av det belopp som anges i avtalet. Men lägenheterna såldes till självkostnadspris snarare än till marknadspris.

En annan vanlig ordning

Registrering av avtal om aktie konstruktion räknas när de träder i kraft. Men väldigt ofta låntagare använder en annan ordning. De erbjuder att underteckna ett preliminärt avtal. Den innehåller många av samma saker som i huvudsak förutom information om dess ikraftträdande. Dessa dokument är inte föremål för obligatorisk statlig registrering. Parterna kommer till ett muntligt avtal att den andra parten betalar bara pengar för lägenheten. Developer skall ingå grundläggande kontrakts andelar i byggandet någon gång i framtiden. Intresse hållare säker att affären är korrekt inramat. Men denna "grå" system visar bara dokument från tillämpningen av lagen.

Och här är en annan populär taktik. Utvecklaren ingår avtal med köparen, är föremål för vilket indikerar ingen överföring av äganderätten intresse innehavare skyldigheter och något annat: finansiering av investeringsverksamheten, tilldelning av krav rättigheter av lokaler och liknande. Det är kärnan i dokumentet bestäms av dess innehåll. Men påståendet om aktieägarna domstol kan förklara den ogiltig, eftersom i själva verket dokumentet skapas i syfte att undvika ansvar enligt lag nummer 214.

På morgonen - registrering, på kvällen - Pengar

Kontraktet anses trädde i kraft först efter det att införandet av data i Rosreestr. Ta pengarna fram till denna punkt utvecklaren har ingen rätt. Och det innebär att dokumentet ska registreras här gången. Personalen tror att påståendet att dokumenten kommer att registreras, "hela gäng" och sedan, men pengarna för att bygga behövs nu, inte värt besväret. I sällsynta fall är sådana försäkringar är falska. Överföring till huset varje dokument för sig tar tid. Men klienten kan och fuska. Därför är det bättre att spela säkert och vänta på att transaktionen ska registreras i aktie konstruktion. Utvecklaren kan insistera på en förskottsbetalning. Men i detta fall be att visa överensstämmelse med de objekt som undertecknades av samma schema. Registrerade dokument har en stämpel, stämpel, underskrift av den ansvariga personen Roseestra och nummer. Om transaktionen betalades med hjälp av en inteckning, då detta bör ange utskrift på belastning.

utvecklare ofta inte vill kringgå lagen och få möjlighet att pappersarbete. Men i detta fall de behöver ytterligare garantier. Till exempel kan en öppen bankkrediter. Det innebär att kunden betalar vid tidpunkten för undertecknandet av kontraktet. Men utvecklaren får tillgång till dem först efter andelar i byggandet av husen kommer att registreras. Denna åtgärd garanterar solvens kunden samtidigt och låter dig följa rättsregler.

Antagandet av objektet från utvecklaren

Vad du behöver veta om den gemensamma konstruktionen vid tidpunkten för att sätta i drift en lägenhet?

Först bör denna process behandlas eftertänksamt. Alla frågor att ta reda på innan du skriver dokumenten. Alla identifierade brister måste återspeglas i en skriftlig handling av bristande efterlevnad av objektet. utvecklare skyldigheter enligt lagen skall anses uppfyllda från tidpunkten för undertecknandet mottagnings- och sändningsmöjligheter. Deltagaren har rätt att kräva omotiverat eliminering av defekter eller en minskning i priset för transaktionen. Om fel har identifierats redan är i drift, är utvecklaren skyldig att ersätta kunden för deras avlägsnande.

För det andra, inte ge efter för böner. Nedan är den vanligaste systemet för åtgärder utvecklare som fokuserar på att ge kundtryck:

- uppmanas att underteckna ett papper som säger att alla fel kommer att korrigeras senare;

- hävdar att utgöra "annan handling" där alla anspråk kommer att redovisas;

- hotade att i händelse av brott mot villkoren för pappersarbete, kommer kunden att få betala böter för förkastande av objektet.

kompetent hjälp

Det finns många nyanser som måste uppmärksamma. Därför är det bättre att be om hjälp till en specialist som vet hur man utför dokument på den delade konstruktionen, måste du veta och ta hänsyn till vid varje steg av transaktionen. Profilerade experter hjälpa till följande områden:

• Val av byggaren kontrollera hans handlingar.
• Följa processen med att underteckna papper: analysera avtalet, ge råd om eventuella risker, förhandla om förhållandena ändras.
• Förbered och skicka dokument för registrering.
• Bifogar kunden att göra ett objekt, reglerar frågor om brist på utrymme, leveransvillkor, betalning av en straffavgift, även i domstol.
• Upprätta ett dokument avslutning: styra returen av den betalda summan, böter, ränta på lånat kapital, samt ersättning för skador som överstiger den påföljd (advokatkostnader). På liknande sätt för att hjälpa till uppsägning av det preliminära avtalet, investeringar, lån, och så vidare. D.

slutsats

Köp en lägenhet i den primära marknaden kan ta ut delad konstruktion. Vad du behöver veta part i transaktionen? En hel del nyanser. Eftersom reglerna tillräcklig fyllning och efterbehandling egenskaper lämnandet låntagaren val. Därför är det bättre att anlita en erfaren advokat som kommer att följa med kunden i alla skeden av transaktionen.