Försäljning av jordbruksmark. Provköpeavtal

Mark som lämpar sig för odling av livsmedel krävs i form av kulturer anses strategiska målen i alla länder. I Ryssland, som, trots att betraktas som större delen av sitt territorium "zon riskabelt jordbruk", som lämpar sig för jordbruksmark i överflöd, och som alla användbar resurs, de är under överinseende av staten.

Tomt till jordbruket som en föremål för transaktionen

Under perestrojkan, när det var nästan en fullständig förändring av den rättsliga ramen i landet, har staten förlorat sin status som ensam ägare av marken. Antagen 1991/04/25, jordabalken i RSFSR och ändringarna i konstitutionen 1978 personer att äga ett obegränsat antal platser för olika behov. Således bildades ett moratorium för försäljning av jordbruksmark för en period på 10 år, i fråga om sin mottagning, och 5 år från inköpsdatum för en avgift.

Men med antagandet 1993 av konstitutionen av alla restriktioner lyftes och platser har blivit fullvärdiga deltagare i det civila omsättning.

Jordabalken i Ryska federationen (RF LC) I artikel 11.1 fastställs de områden som en del av jordens yta, är gränserna för vilka in och registreras i en särskild lag. Dessutom är de fasta, delbart, icke-förbruknings, överlåtbara saker som har en viss funktion i form av rättslig status (kategori), som är inställd beroende på syftet med mark.

Bland de som anges i lagen om de kategorier av mark som används för behoven av jordbruksproduktionen, är i första hand på grund av deras särskilda betydelse för staten. I del 1 av artikel 77 i LC RF Dessa inkluderar följande punkter:

• Områden som ligger utanför bosättningar och är avsedda för jordbruksverksamhet - (. Gårdar, sädesmagasin osv) plantera grödor, boskap, hö, samt för placering av relevanta anläggningar.
• Områden där du kan delta i jordbruket, men i andra kategorier - mark avveckling och icke-skogsmark skog fond.

Alla objekt som beskrivs i dess sammansättning är heterogena, och avsedda för försäljning efter deras typer kan vara:

Delar av jordbruksmark

jordbruksmark områden som har prioritet i användningen för jordbruksproduktion	Icke-jordbruksmark områden med objekt "extra"
Åkermark (territorium för plantering grödor)	interna vägar
Perenna plantage matväxter (fruktträdgårdar, vingårdar, etc.).	Skogsplantor för att skydda mot skadliga effekter parti (brand, heta vindar och så vidare.)
Insättningar - jord, som tidigare använts som en plöjd åker, men lämnade i vila för att återhämta fertila egenskaper	Mark för permanenta eller säsongs byggnader, strukturer och utrustning, som är avsedda för lagring och bearbetning av jordbruksprodukter
slåtter	Vattenobjekt - naturliga eller syntetiska slutna reservoarer (dammar, vatten cut karriär)
	Kommunikation, inklusive återvinning

Oberoende av sammansättningen och proportionerna av mark kommer försäljningen att bli föremål för särskilda regler, vissa RF jordabalken och den federala lagen № 101-FZ (nedan - lagen om omsättningen). Det finns dock vissa funktioner i köp och försäljning av jordbruksmark med betydande införandet av extra mark. I synnerhet, deras sammansättning, villkor för uppträdandet och den ytterligare användningen måste ingå i fördragstexten.

Restriktioner för försäljning av mark

Civil cirkulationsområden genomförs med hänsyn till de begränsningar som Samhällsbyggnad jordabalken och andra lagar. Under dem att förstå de villkor, förbud mot som begränsar ägare vid tidpunkten för överlåtelse av fastigheten (servitut, inteckning, tillit ledning, hyra, etc.).

Enligt normerna i lagen om omsättning, köp och försäljning av jordbruksmark har följande begränsningar:

1. Massor inte överförs till ägandet av utlänningar (enskilda eller företag), statslösa personer, samt ryska företag, om deras auktoriserade kapitalandel utländskt ägande av mer än 50%.
2. Områden kan inte säljas med en efterföljande ändring av kategori (destination). I detta fall, efter transaktionen får ändra den tillåtna användningen av marken. Till exempel kan områden för slåtter omvandlas till betesmarker.
3. Enligt artikel 4 i ryggen, som ägs av en enhet (person eller företag) kan definieras enda område - från 10 till 100% av det totala antalet områden gränser kommunerna. Mer specifika begränsningar som lokala föreskrifter.

Företrädesrätt att köpa mark

Artikel 8 i lagen definierar det främsta hindret för den fria rörligheten av mark - regionens prioritet för inköp av mark när den säljs. Med tanke på den strategiska betydelsen av området och maten, de begränsningar av en särskild ordning av alienation, helt rimligt.

Kärnan i den företrädesrätt är att säljaren med avsikt att ingå i framtiden köpeavtalet webbplats är skyldig skriftligen lämna följande information:

• värdet av mark och livs bosättningar mellan parterna (högst 90 dagar);
• område av föremålet och q hektar. meter;
• Plats (adress) delen av fastighetsregistreringsinformation;
• lantmäteri (villkorlig) antal mark;
• information om säljaren, inklusive kontaktuppgifter.

I anmälan behöver inte ange information om kunden. Lagen kräver en notering om överlåtelse av eget bevåg. Dessutom gör detta dokument inte innebära att ådra sig någon skyldighet att sälja.

Anmälan skickas till kontoret eller myndighet skickade ett brev med en lista över bilagor. I följande relevanta anteckningar och dokument kommer att vara huvud bevis i domstol tvister om giltigheten av köpeavtalet.

Om verkställande organ (avdelning, departement, avdelning) region vägrar att köpa, säljaren med lämpligt meddelande, försäljning av mark jordbruksmark bör hållas under ett år. Men beslutet om förvärv av mark kan vara positiv. I det här fallet, börja agera artikeln regionala lagar som rör särskilda förfaranden för säljaren aste (meddelande, beställa eller förordning) och registrering av den efterföljande försäljning och köpeavtal.

Till exempel försäljning av jordbruksmark i Moskvaregionen på grundval av punkt 3 i artikel 10 i lagen nummer 75/2004-oz av 2004/12/06 staden, som ska hållas inom 60 dagar efter det att den kommunala kroppen på markförvärv.

Utöver de rättigheter i regionen eller kommunen ger den ryska lagstiftningen en fördel och andra:

1. Hyresgäst under punkt 8 i artikel 22 i jordabalken i Ryska federationen har rätt att köpa arrenderad mark från statligt ägande av mark framför alla andra berörda personer.
2. När ägaren av konkurs - jordbruksorganisation - ägare av angränsande mark har rätt till förköp av hans ägodelar.

Överensstämmelse med de förmånliga inköpsvillkor krävs. I händelse av brott kan köp och försäljning av jordbruksmark inte ske eller ogiltigförklaras i domstol.

Erbjudandet om försäljning av mark: prov

Normer artiklar № 101-FZ utvecklas på regional nivå, genom utgivande av separata lagar. Till exempel № försäljning av jordbruksmark i Ivanovo regleras av lagen 31-OZ av den 8 maj 2008 "På baksidan av marken i Ivanovo regionen." I andra regioner situationen på grund av överlåtelse av dessa objekt ingår i allmänna lagar som ett särskilt kapitel eller avsnitt.

Detsamma gäller med avseende på anmälan av den framtida försäljningen av webbplatsen. I de flesta regioner uppmanas att skicka ett brev i en fri form, ange all nödvändig information. Men i vissa regioner i form som godkänts av verkställande organ. Till exempel i Nizhny Novgorod regionen meddelande måste uppfylla kraven i bilaga № 1 till statsrådets beslut № 453-r daterad 13 mars 2012

Vägar i transaktionen för förvärvsdelen

Fördraget som rättslig faktum visas som ett resultat av sin slutsats förfaranden mellan oberoende parter (köpare och säljare), vilket är att nå en överenskommelse om alla förhållanden. Det är dock nödvändigt att ingå ett avtal och för följande villkor:

1. Bildning av mark.

Försäljning av jordbruksmark kan endast göras för vissa enskilda webbplatser, vilket innebär att de passerar genom processen att kartlägga (etablering och konsolidering av gränserna på marken) och fastighetsregistrering i enlighet med den federala lagen № 221-FZ av 24.07.2007

2. Anmälan om den verkställande makten i regionen och / eller del av önskan att sälja den mark de konkreta förhållanden och få dem det rätta svaret.

3. godkännande av en tredje part för försäljning, skriftligt. Gällande lagar ger för följande typer av dem:

• Samtycke make ägaren till salu (punkt 3 i artikel 35 i familjelagen).
• Medgivande av tillfällig förvaltare, borgenärssammanträdet eller den som tillhandahåller ekonomisk säkerhet (artiklarna 64, 82 och 101 i den federala lagen № 127-FZ av 26.10.2002 'On insolvens').
• Medgivande från ägaren (enskilda gårdar, jordbruk) angränsande områden om samma plats är säljaren i ett tillstånd av konkurs vid tidpunkten för konkursförfarandet.

Ovanstående lista med villkor är öppen, eftersom behovet av vissa åtgärder för ingåendet av köpeavtalet beror på många faktorer, inklusive själva webbplatsen, dess läge, rättighetsinnehavaren, metoden för utslagning.

Till exempel när återförsäljning av någon undersökning arbete som krävs, eftersom föremålet för upphandlingen har redan lagt på lämplig redovisning. Anmälan om myndigheterna i avsikt att sälja krävs endast om säljaren är en privatperson.

grundläggande villkor

Bestämmelserna i artikel 432 i civillagen (Code civil), fastställs att innan den faktiska ingåendet av transaktionen och överföring av fastigheten och pengar parterna måste komma överens om följande villkor:

1. Föremål för kontraktet - en fullständig beskrivning av mark för att skilja den från andra. Praxis har utvecklat en mängd information som måste anges i kontraktet:

• lantmäterinummer;
• adress (plats);
• område hektar eller kvadrat. meter;
• kategori och den tillåtna användningen.

2. Priset på den exproprierade mark - materialet uttryck för skyldigheten att betala säljaren i enlighet med deras avtalsvillkor försäljnings. Det kan anges som för hela territoriet som helhet och per ytenhet. Parterna är fria att välja storlek på priset, men kan inte ändra det godtyckligt.

I avsaknad av dessa villkor kontrakt försäljningsyta inte kommer att undertecknas, men mycket disposition av sin egendom i den andra personen bara inte kommer att hända.

De rättigheter och skyldigheter för säljaren av tomten

Tomt till försäljning av jordbruksmark innebär inte bara definitionen av objektet och priset, men också en komplett reglering av åtgärder parterna (säljare och köpare) på överföringen, acceptans och betalning av fastigheten, samt den efterföljande registreringsbeviset i Rosreestra.

Rättigheter och skyldigheter ägaren fastställs i den tillämpliga lagstiftningen i Ryssland, och är som följer:

1. De rättigheter och skyldigheter för säljaren.

1,1. Tillhandahålla all tillgänglig information om börda (begränsningar) del, kvaliteten och utsikterna för avsedd användning. Denna information:

• om tillstånd att utföra särskilda typer av jordbruk (vingårdar, apparat, objektskapande, etc);
• närvaron av angränsande stationer som har någon effekt på den förvärvade delen;
• kvalitativa egenskaper hos jorden, som påverkar användningen och kostnad;
• andra uppgifter som kan på något sätt ändra köparens beslut att köpa.

Rätten till mark kan vara begränsad till etablering på regional nivå, särskilda krav för användning och sättet för ledning och kopplas till skydd av djur och växt världar, markvård, livsmiljö för sällsynta arter av djur eller fåglar, naturliga vandringsvägar och så vidare.

Ägarna till land kanske inte vet om alla de begränsningar, men måste ange i avtalet är de som är kända.

1,2. Överföra mark.

Enligt denna bestämmelse hänvisar till säljarens agerande i faktiska och rättsliga under införandet av köparen av markägande. Och innebar inte den bokstavliga betydelsen av "tilldelning" och som är inbäddat i ordet är lagen.

I punkt 1 i artikel 224 i civillagen är alla objekt anses tilldelas efter direkt tillträde i besittning av köparen. Den senare kan uttryckas som en del av frigör egenskapen av säljaren eller nedläggning av jordbruk.

Skyldighet att överföringen görs i form av ett särskilt dokument - agera för överföring och acceptans undertecknas av avtalsparterna och först därefter anses vara uppfyllt.

2. Den grundläggande rättighet för säljaren är möjligheten att kräva betalning i rätt tid av mark enligt villkoren i köpeavtalet. Om fastigheten är alienerad verkställande myndigheten får han:

• övervaka säkerheten och användning av webbplatsen;
• kräver den avsedda användningen av fastigheten, samt uppfyllandet av andra skyldigheter om användningen av territoriet.

Rättigheter och skyldigheter köparen av tomten

Bestämmelserna om de åtgärder och kapacitet köparen, som regel, är likartade med avseende på säljaren. Dessutom kan den senare inte kan utföra sina arbetsuppgifter utan motsvarande åtgärder köparen. Generellt kan de delas in i 2 grupper:

1. Grundläggande skyldigheter.

1,1. Kontantvärde av mark till ett belopp, villkor och förfarande som fastställts av köpeavtalet. Som regel resulterar detta i överföringen av medel till kontot i storleksordningen full betalning.

1,2. Åtgärder som syftar till antagandet av marken i själva landet i besittning och göra handlingen att mottagning och sändning.

Antalet ytterligare ansvar som tilldelats köparen, är ganska stor och oftast inkluderar avtal att betala fastighetsskatt är inte från den dag då förändringen av markägaren i register över skattemyndigheterna, och från den dag då avtalet ingicks försäljnings eller början av den faktiska användningen av objektet. Det är som regel skyldig att utföra och betala för överföring registrering av rättigheter att landa i Ryska Registrera organ.

Om föremålet för försäljning av ägaren fungerar som myndighet, kan andra uppgifter överförs till köparen, inklusive:

• underhåll och förbättring av den intilliggande territorium programvara och tillfartsvägar;
• villkor och förfarande för utveckling av planteringsområdet;
• garantera fri tillgång av företrädare för statliga organ i området för gårds verifiering;
• bevarande av undersökning, undersökning markörer;
• en viss uppsättning och tidpunkten för aktiviteter för att skydda och förbättra marktillstånd.

2. Det viktigaste rätt köpare möter säljarens skyldigheter och att kräva tid överlåtelse av tomten med ett smidigt genomförande av sina befogenheter ägare:

• uppförande av byggnader och konstruktioner för jordbruksändamål;
• använda för sina egna syften offentliga mineraler, grundvatten och slutna vatten organ;
• av bevattning, dränering, landåtervinning, dammar anordning (dammar och vattnas stenbrott).

Kontrakt markförvärv är inte bindande och formas av de allmänna bestämmelserna om försäljning av fastigheter. Men det är inte förbjudet att använda de tidigare existerande instrument, former av kontrakt. Till exempel var ordningen på RF Roskomzema 1-16 / 770 från 1993/06/02 godkända prov avtal om försäljning av jordbruksmark. För närvarande är det här dokumentet ogiltigt, men det kan fungera som en referens för transaktioner på överlåtelse av mark.

Ogiltiga bestämmelser i köpeavtalet

Punkt 2 i artikel 37 i RF jordabalken listar de förhållanden under vilka försäljning av jordbruksmark blir ogiltiga:

1. Rätt av säljaren eller någon annan person för att lösa in fastigheten tillbaka efter behag, eller under några omständigheter. Förekomsten av en sådan bestämmelse strider mot själva kärnan i fastigheten.
2. Ny ägare restriktioner (förvärva) till möjligheten att ytterligare order erhållits egendom. Till exempel ett förbud mot inteckningar, plantering vissa grödor, leasing och så vidare.
3. Säljaren frigörelse av mark från ansvar när en fordran och anspråk på marken av tredje part eller myndigheter. skyldigheten att kompensera köparen för skador eller indragning av hinder att använda mark som föreskrivs i artikel 461 i civillagen.
4. Beskrivning av åtgärderna i den framtida ägaren på något sätt i samband med byte av mark kategori eller använda den för andra ändamål, det vill säga inte för jordbruk.

Etablering av dessa begränsningar har viss betydelse och effektivitet. Till exempel, tack vare dem, utom när under sken av försäljningen är ett avtal om pant. Beroende på omfattningen och omfattning ingå i avtalet, kan försäljning av jordbruksmark ogiltigförklaras delvis eller i sin helhet.

Sätt att ingå ett köpeavtal

Med hänsyn till ägande och föremål struktur identifierar följande procedur för försäljning av jordbruksmark:

1. Förvärvet av privat mark för mångsidiga köpa och sälja regler som § 7 i kapitel 30 i civillagen, artiklarna 30 och 38 i RF jordabalken artikel 8 i den federala lagen № 101-FZ.
2. Site förvärv genom anbud (eller auktioner). Vanligtvis denna procedur utförs vid överföring av tomter i offentlig ägo. Separata regler om upprättande av särskilda försäljning av jordbruksmark genom auktioner, är frånvarande och normer i lagen om omsättningen avser standard bestämmelserna i artikel 38 till 38,1 i LC RF.
3. Site förvärvs hyresgäst. Med denna metod för inköp är mycket viktigt ägande. Om försäljningen är föremål för ett särskilt avsnitt, tar transaktions plats på universella regler. Men köpa den leasade mark från staten eller regionen, som framgår av punkt 4 i artikel 10 i lagen om omsättning, är det möjligt att på ett fördelaktigt sätt, men endast i avsaknad av tillämpliga föreskrifter statliga eller kommunala myndigheter för att ge landa på hyresavtalet.

Principen om avtalsfrihet gäller i synnerhet, och på vägen till sin slutsats, vilket gör det möjligt att avyttra mark inte bara för universella regler, men genom privata mark auktioner (auktioner). Bestämmelser i lagen om omsättningen tillåter inte, tvinga fullgöra skyldigheten i anmälan myndigheten i ämnet för avsikt att sälja marken.